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Investissement locatif dans l’immobilier neuf: Comment gérer la location?

On entend par charges locatives l’ensemble des charges subséquentes à un logement mis en location. En effet, un logement mis en location ou en sous-location (colocation) qu’il soit meublé ou non engendre des charges d’entretien (entretien des parties communes, ramassage des ordures ménagères…) que le propriétaire paie en général quitte à se les faire rembourser ensuite par le locataire d’où leur appellation de «charges récupérables».
Les charges locatives peuvent être comptabilisées de trois manières différentes selon la réglementation en vigueur (loi ALUR):

  • Le régime des charges comprises;
  • Le régime des charges forfaitaires et;
  • Le régime des charges réelles.

Si vous prévoyez investir dans l’immobilier locatif ou que vous êtes locataire, cet article vous intéresse. Nous y traiterons essentiellement des régimes des charges forfaitaires et réelles, ainsi que de leurs avantages et inconvénients aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire.

Les charges locatives forfaitaires: Principes

Comme leur nom l’indique, les charges locatives forfaitaires sont fondées sur un forfait déterminé sur la base des montants payés précédemment. La loi accorde le droit au propriétaire de le fixer. Il ne doit cependant pas en faire un abus au risque de rembourser l’excédent au locataire. La législation est assez précise sur les charges à inclure ainsi que les méthodes de calcul. Vous trouverez sur notre site une liste exhaustive des charges locatives.
La loi du 06 juillet 1989 stipule en son article 8-1: «le montant des charges locatives forfaitaires ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire, ou le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté». Une méthode simple souvent utilisée pour déterminer un forfait juste et équitable consiste à calculer une moyenne sur les trois, voire les cinq dernières années de la part récupérable inscrite sur les documents justificatifs en tenant compte d’une marge de sécurité de 10%.
Cependant, seuls les logements faisant l’objet d’un bail meublé font l’objet de ce traitement. Quant aux logements loués vides, ils peuvent également faire l’objet de ce type de comptabilisation à condition qu’ils soient loués sous la forme de colocation.

Les avantages des charges locatives forfaitaires

Le principal avantage du régime des charges locatives forfaitaires réside dans le fait qu’il n’est pas contraignant. Il fait en effet appel à des méthodes de calculs simples. En effet, la méthode du forfait ne requiert ni de constitution encore moins de calcul de provisions sur charges. Nul besoin donc de procéder à terme à une quelconque régularisation. Pour le locataire en particulier, il permet de solder son compte une fois pour toute notamment en cas de départ.

Les inconvénients des charges locatives forfaitaires

Le régime du forfait peut s’avérer ruineux pour le bailleur dans les cas de surenchérissement des charges locatives. Si vous êtes propriétaire, il est important de savoir que la législation ne vous permet en effet pas de revoir à la hausse le forfait convenu au départ pour tenir compte du surenchérissement des charges, ni de vous faire rembourser sur le dépôt de garantie du locataire. Il vous revient donc de faire une prévision juste afin d’éviter des pertes cumulées sur la période du bail.
Il existe cependant un moyen pour le bailleur de se mettre à l’abri d’énormes pertes dues à une mauvaise estimation du forfait de départ sans enfreindre la loi. Il lui suffit tout simplement d’inclure dans le contrat une clause de location qui indexe le forfait au loyer. Ainsi, en cas de variation du loyer, le forfait initial sera logiquement revu à la hausse proportionnellement aux variations du loyer.

Les charges locatives réelles: Principes

Contrairement au principe de calcul des charges locatives forfaitaires, celui des charges locatives réelles fait appel à une estimation de provisions sur charges. On détermine ainsi dans ce cas les charges locatives mensuelles à payer par le locataire sur la base de celles de l’année précédente. Concrètement, si vous êtes locataire, vous devrez payer chaque mois en plus du montant du loyer, le 1/12 du montant des charges locatives de l’année précédente. A la fin de l’année en cours, une régularisation permettra de déterminer si les charges locatives de l’année en cours (année N) sont effectivement inférieures ou supérieures au montant de l’année précédente (N-1). Le bailleur devra alors vous rembourser le surplus ou vice-versa selon le cas.

Le régime des charges locatives réelles est applicable à tous les types de logements (vide, meublé, en colocation…). Il est cependant important que le principe de récupération des charges au terme de l’année en cours soit clairement stipulé dans le contrat de bail afin d’éviter tout litige.

Les avantages des charges locatives réelles

Le régime des charges locatives réelles corrige le principal inconvénient de celui des charges locatives forfaitaires. Il est principalement avantageux pour le bailleur, car il évite à celui-ci d’éventuelles pertes en cas d’inflation des charges locatives ou de départ du locataire.

Les inconvénients des charges locatives réelles

Le régime des charges locatives réelles malgré ses avantages, notamment pour le bailleur n’est pas sans inconvénient. Il est contraignant pour le bailleur. En effet, celui-ci est dans ce cas tenu de suivre rigoureusement l’évolution des dépenses locatives d’une année à une autre. Par ailleurs, la rentabilité de son investissement locatif dépendra également d’une régularisation équitable à la fin de chaque année.

En somme, que vous soyez bailleur ou propriétaire, chacun des deux régimes a ses avantages et inconvénients. Il vous appartient en tant que bailleur de fixer clairement dès le départ les règles applicables tout au long de la durée du bail afin d’éviter tout contentieux.

By: euroimmo

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