Evolution des crédits dans l'immobilier
Le 17 décembre 2020, Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et des Finances a annoncé l’augmentation des taux et de la durée d’endettement maximum en matière de crédit immobilier afin de favoriser les ménages modestes et les primo-accédants. Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a toutefois précisé que des mesures seraient prises pour protéger les ménages de la spirale du surendettement. Bercy a tenu ses engagements, mais l’avenir reste en demi-teinte.
Favoriser l’accès au crédit immobilier, en réduisant le risque du surendettement
Agir sur le taux maximum et la durée de l’endettement
- La durée maximum d’endettement est passée de 25 à 27 ans
- Le taux maximum d’endettement est passé de 33 à 35%
- Le volume de dérogations à ces consignes passera de 15 à 20% de l’ensemble des crédits accordés.
Les mesures gouvernementales ont pris effet puisqu’une dizaine d’établissements bancaires ont d’ores et déjà réduit leurs taux de prêts qui s’élèvent en moyenne, hors assurance emprunteur, à 1,45% sur 25 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,05% sur 15 ans. Les diminutions de taux sont allé de 0,05 à 0,2% en janvier. Elles représentent l’équivalent de 0,10% en moyenne, comparées à janvier 2020.
Prévenir la spirale du surendettement
La Banque de France a accru ses taux d’usure autorisés pour le premier trimestre 2021. Le taux d’usure constitue le taux de crédit maximum légal que les banques et les établissements sont en mesure d’accorder. L’organisme qui excède ces taux se prête à l’usure et s’expose à des poursuites pénales.
Les taux d’usures de la Banque de France protègent les ménages des risques de surendettement.
La justice sociale et la dynamique du marché
L’assouplissement de la durée et des taux d’endettement répond à un double objectif de justice sociale et de relance économique.
- L’impératif de justice sociale :
Ces mesures doivent permettre aux ménages les plus nécessiteux et aux primo-accédants d’accéder à la propriété. Au début de l’année 2020 le gouvernement avait pris des mesures restrictives qui se sont cumulées à la récession imputable à la pandémie de Covid-19. Ainsi au cours de l’année dernière le taux de refus de prêt s’est élevé à 11,5%. L’achat maison ne doit pas être un luxe.
- La relance du marché :
Le gouvernement cherche également à soutenir l’investissement immobilier, notamment l’achat de résidences secondaires ou de logement locatif. Ces mesures s’inscrivent dans un programme global de reprise économique sans dérapage inflationniste. La Banque de France maintient son objectif de stabilité des prix.
Les perspectives de l’année 2021
Il est peu probable que les banques accroissent les taux des prêts immobiliers
Il n’est guère envisageable que les banques resserrent l’accès au crédit immobilier au cours de l’année 2021, au moins jusqu’en mai et juin. Les risques de récession ont amené la Banque centrale européenne à maintenir ses taux à un niveau très bas. Le 10 décembre 2020, cette dernière a accru de 500 milliards d’euros son plan de rachat des dettes qui atteint désormais 2400 milliards d’euros sur la période qui s’étend de mars 2020 à mars 2020. Cela doit permettre les États européens à emprunter à taux zéro voire négatifs.
La BCE a prolongé jusqu’en juin 2022 le droit des banques d’emprunter à – 1 %, à condition qu’elles accroissent les crédits qu’elles proposent à leurs clients.
Un risque d’inégalités accrues entre les emprunteurs
Les conditions d’achat appartement ou maison resteront probablement inégales selon le statut des emprunteurs :
- Les emprunteurs favorisés :
Les fonctionnaires et les titulaires de CDI dans des secteurs à l’abri des conséquences économiques de la pandémie, pourront aisément solliciter un crédit immobilier, surtout s’ils sont en mesure de verser 10 à 20% d’apport personnel.
- Les emprunteurs qui devraient être en difficulté :
Les salariés en chômage partiel depuis mars 2020, ceux de la restauration, de l’hôtellerie, de l’aéronautique risquent de se heurter au refus des banques.
