Comment fonctionne une société civile immobilière ?

Créer une société civile immobilière évite de subir les problèmes liés à une indivision tout en permettant la transmission d'un patrimoine diminuée de droits de donation ou de succession. Mieux vaut savoir comment fonctionne une société civile immobilière pour bénéficier de tous ses avantages.

Comment définir une société civile immobilière ?

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet aux associés de gérer leurs biens immobiliers. Chaque personne ayant le statut d'associé cède la propriété son bien à la SCI en échange de parts sociales correspondantes.

L'objectif peut être uniquement la gestion d'un parc immobilier ou également la génération de profits grâce à des revenus locatifs, par exemple.

Ainsi, le principal avantage est de préserver le bien immobilier, souvent du patrimoine familial, en cas de mésentente entre les associés. De plus, la transmission est facilitée par la possibilité de session de parts de la SCI à des enfants en bénéficiant des abattements de droits de succession en ligne directe.

Quelles sont les règles de fonctionnement d'une SCI ?

Un gérant est désigné pour gérer les biens immobiliers au nom de la société. Sa rémunération n'est pas obligatoire.

Les dettes comme les bénéfices émanant de la gestion du bien immobilier sont répartis entre les associés en proportion de leurs parts sociales. Les droits d'un associé se limitent aux parts sociales qu'il détient au sein de la SCI.

Les règles de fonctionnement de la SCI dépendent des statuts où sont notamment précisées les modalités des prises de décision. Les décisions peuvent ainsi être prises à la majorité des voix ou à l'unanimité, par exemple.

En fonction de l'objectif de la SCI, l'imposition se fait par l'impôt sur le revenu (chaque associé doit déclarer les revenus perçus) ou par l'impôt sur les sociétés si l'activité est commerciale par le biais d'une location de biens meublés, par exemple.

Les biens immobiliers concernés appartenant à la SCI et non en propre aux associés impliquent le fait que d'éventuels créanciers ne peuvent pas saisir le bien pour rembourser une dette personnelle.

Comment créer une société civile immobilière ?

Pour créer une SCI, il faut au moins deux personnes physiques ou morales et un capital social de 1 euro minimum. À noter que la responsabilité des associés est illimitée. Tous les associés sont responsables des dettes, mais ne sont pas solidaires.

Les démarches nécessaires à la création d'une société civile immobilière doivent débuter par la rédaction de statuts qui sont relativement libres. L'objet social doit être immobilier. Les statuts précisent les règles de prise de décision, le mandat du gérant, les principes à suivre en cas de vente ou d'échange de parts, la répartition des parts et toute autre information utile pour définir les relations entre les associés. Les statuts se présentent sous la forme d'un acte notarié lorsqu'un bien immobilier est concerné.

Un avis de création est ensuite publié dans un journal d'annonces légales, ce qui permet alors d'immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS). La démarche se réalise auprès du greffe du tribunal de commerce.