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Foire aux Questions – FAQ immobilier

Il est normal de poser des questions dans l'immobilier, un secteur très complexe et en perpétuelle évolution. Beaucoup de dispositifs juridiques, termes techniques de construction, avantages fiscaux et autres spécificités immobilières sont à connaître. Euro Immobilia vous propose cette Foire Aux Questions (FAQ) afin de vous apporter les réponses et les clés de compréhension indispensables pour construire un projet immobilier solide et durable. Pour en savoir plus et nous poser des questions personnalisées sur votre projet immobilier, n'hésitez pas à nous contacter et nous serons ravis de vous conseiller pour faire les bons choix.

Sommaire :
Pourquoi investir dans l'immobilier neuf ?
Quelles sont les garanties dans l'achat d'un bien immobilier neuf ?
Qu'est-ce que l'investissement locatif ?
Quel est le régime fiscal des revenus de l'investissement locatif ?
Quels sont les avantages de l'investissement locatif ?
Comment acheter un bien immobilier neuf ?
Qu'est-ce qu'un contrat de réservation ?
Qu'est-ce qu'une Vente en l’État Futur d'Achèvement ?
Quels avantages fiscaux et aides financières existent pour un achat immobilier ?
Qu'est-ce que la Loi Pinel ?
Qu'est-ce que le dispositif Cosse ?
Qu'est-ce que le Prêt à Taux Zéro PTZ ?
Qu'est-ce que le Prêt Action Logement, ou Prêt 1% Logement ?
Qu'est-ce que le Prêt à l'Accession Sociale ?
Quels sont les labels et normes de référence dans l'immobilier neuf ?
Qu'est-ce que le label BBC Bâtiment Basse Consommation ?

Pourquoi investir dans l’immobilier neuf ?

Investir dans l'immobilier neuf présente certains avantages que l’ancien ne possède pas, que ce soit pour une résidence principale ou de l'investissement locatif :

  • Un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôt (avec la Loi Pinel),
  • Pas de travaux à effectuer à court et moyen terme,
  • Des logements aux dernières normes thermiques, acoustiques, écologiques,
  • Une architecture moderne et une répartition des espaces optimale,
  • Le choix du logement directement sur plan en cas de VEFA,
  • Des locataires attirés par le neuf et faciles à trouver pour un investissement locatif.

Quelles sont les garanties dans l'achat d'un bien immobilier neuf ?

L’achat d’un bien immobilier neuf vous offre plusieurs garanties pour vous protéger des défauts, malfaçons et dysfonctionnements constatés à la livraison et dans les années qui suivent les travaux de construction :

  1. La garantie de parfait achèvement : elle est valable 1 an et concerne tout défaut de conformité signalé dans l’année suivant la livraison du programme de construction.
  2. La garantie biennale : elle a une validité de 2 ans et couvre tout mauvais fonctionnement des éléments d’équipements présents comme la robinetterie, les volets, les portes, etc.
  3. La garantie décennale : elle est valable 10 ans et couvre toute malfaçon compromettant la solidité et l’usage du logement, notamment au niveau de l'étanchéité, de l'installation électrique, etc.

Qu’est-ce que l’investissement locatif ?

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location au lieu de l'occuper comme résidence principale ou secondaire. Suivant la configuration choisie, l’investisseur devient propriétaire d’un bien immobilier financé par les loyers perçus et bénéficie d'avantages fiscaux accordés par l'État, tels que ceux de la Loi Pinel.

Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?

Les avantages d'un investissement locatif sont multiples. Vous vous constituez un patrimoine immobilier rentable, tout en réduisant vos impôts avec la Loi Pinel. Les loyers de vos locataires encaissés chaque mois vous permettent de financer votre achat de bien immobilier et de compléter vos revenus une fois votre crédit remboursé. Cette rente locative peut aussi vous permettre de préparer votre retraite et la transmission de votre patrimoine à vos enfants.

Quel est le régime fiscal des revenus de l’investissement locatif ?

Les revenus de votre investissement locatif dépendent du régime fiscal des revenus fonciers si vous louez votre bien non-meublé. En particulier, le régime micro-foncier est avantageux dans le cas où vos revenus locatifs n'excèdent pas un certain plafond défini par l'administration fiscale.

En revanche, en cas de location meublée, vos revenus locatifs dépendent du régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) dans la catégorie prévue à cet effet. La Loi Pinel vous permet d'obtenir une réduction d'impôt pour votre achat de bien immobilier dans le cadre d'un investissement locatif.

Comment acheter un bien immobilier neuf ?

Acheter un bien immobilier neuf est un investissement important qui doit être mûrement réfléchi et doit respecter plusieurs étapes. Si vous êtes acheteur, vous devez tout d'abord évaluer votre enveloppe, vos capacités de financement et établir votre plan d'investissement immobilier, en termes de localisation, de type de logement, d'occupation (résidence principale ou investissement locatif), etc.

Ensuite, vous pourrez vous mettre en relation avec le promoteur immobilier fiable et compétent vous proposant un programme de construction attractif, au sein duquel trouver sur plan le logement neuf correspondant à vos critères et votre budget. En cas d'accord, plusieurs formes d'engagement pourront être prises, telles que le contrat de réservation, le contrat de prêt avec votre banque, le contrat de Vente en l’État Futur d'Achèvement, etc.

Qu’est-ce qu’un contrat de réservation ?

Un contrat de réservation est un avant-contrat de vente pour un bien immobilier en cours de construction. Il est établi entre le promoteur immobilier et l’acheteur. En signant ce contrat, le promoteur s’engage à réserver le logement et donc à le retirer de la vente. L’acheteur, quant à lui, s’engage à acheter ce bien immobilier réservé.

Comme dans tout avant-contrat immobilier, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours. Un dépôt de garantie sera demandé à l’acheteur lors de la signature du contrat de réservation. Le montant de ce dépôt de garantie s’élèvera au maximum à 5% du prix de vente si la livraison est faite dans l’année et à 2% pour une livraison comprise entre un et deux ans.

Dans le contrat de réservation pour un achat de bien immobilier neuf, certaines informations clés doivent être mentionnées, telles que la description du logement, sa place dans l'immeuble ou le quartier en cours de construction, son adresse et autres détails permettant de l'identifier. Le contrat de réservation doit également préciser le prix et la date de vente.

Qu’est-ce qu’une VEFA, ou Vente en l’État Futur d'Achèvement ?

Une VEFA est une Vente en l’État Futur d'Achèvement. Il s’agit d’un contrat de vente concernant les biens immobiliers neufs à construire et donc vendus sur plan. La signature du contrat de VEFA s’effectue devant notaire. Un dépôt de garantie est demandé lors de la signature du contrat de réservation (avant-contrat) et le reste du paiement est échelonné en fonction de l’avancement des travaux.

Quels avantages fiscaux et aides financières existent pour un achat immobilier ?

Pour faciliter votre achat immobilier et vous encourager à devenir propriétaire, plusieurs dispositifs légaux avantageux sont prévus et à votre disposition. Ces avantages vous permettent notamment de réduire vos impôts sur les revenus et d'emprunter à des taux préférentiels pour acheter un bien immobilier.

Les dispositifs les plus connus sont la Loi Pinel en terme de défiscalisation et le Prêt à Taux Zéro (PTZ) en matière de financement, mais il en existe bien d'autres avec lesquels les associer. Selon la nature de votre projet immobilier, ayant pour vocation d'acquérir votre résidence principale ou d'effectuer un investissement locatif, vous aurez droit à certaines aides plutôt que d'autres.

Qu'est-ce que la Loi Pinel ?

Le principe de défiscalisation de la Loi Pinel, reprenant le dispositif Duflot, consiste à déduire de vos impôts sur les revenus un pourcentage du prix de revient de votre bien immobilier acquis en tant qu'investissement locatif. Le montant de cette déduction est déterminé par le Gouvernement.

La Loi Pinel concerne les logements neufs ou réhabilités pour réaliser des performances techniques comparables au neuf. Le calcul de la réduction d’impôt est effectué sur le prix de revient de la mise en location de votre logement. Cette réduction est plafonnée et soumise à certains critères.

La mise en location de votre logement neuf ou réhabilité doit être comprise entre 6 et 12 ans. Plus la durée de location est élevée, plus le pourcentage de réduction fiscale est important.

Pour obtenir plus de renseignements sur les critères d'éligibilité et d'obtention de la réduction d'impôts sur les revenus avec la Loi Pinel, vous pouvez consulter la documentation officielle à l'adresse suivante : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/investissement-reduction-pinel.

Qu'est-ce que le dispositif Cosse ?

Si vous achetez votre bien immobilier en tant qu'investissement locatif, vous pouvez bénéficier du dispositif Cosse. Il s'agit d'un abattement fiscal sur vos revenus locatifs allant de 15% à 85%, selon la localisation du logement, le type de contrat de bail et le montant du loyer.

Pour être éligible au dispositif Cosse dit du « louer abordable », certaines conditions doivent être respectées. Vous devez louer votre bien pendant une durée minimale de 6 ans comme résidence principale de votre locataire et pour un montant raisonnable ne dépassant pas le plafond de loyer de votre département et de votre type de secteur géographique.

Qu'est-ce que le Prêt à Taux Zéro PTZ ?

Le PTZ ou Prêt à Taux Zéro est un emprunt à 0% accordé aux personnes qui achètent leur premier bien immobilier et ne sont pas propriétaires de leur résidence principale. Si vous êtes primo-accédant, ce dispositif vous permet d'emprunter une partie du montant total de votre achat de bien immobilier sans intérêt à rembourser et d'associer ce prêt à taux zéro à un autre emprunt auprès de votre banque pour réaliser votre opération immobilière.

Le Prêt à Taux Zéro est une aide de l’État soumise à des conditions. Le montant maximum du PTZ accordé varie selon les ressources de l'acheteur, la situation géographique du bien immobilier et le nombre de personnes qui vont y habiter. Il peut être combiné à un Éco-PTZ, permettant d'emprunter à taux zéro pour effectuer des travaux visant à réaliser des économies d'énergie.

Qu'est-ce que le Prêt Action Logement, ou Prêt 1% Logement ?

Le Prêt Action Logement, précédemment dénommé Prêt 1% Logement, est un prêt complémentaire accordé aux salariés primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes qui achètent leur tout premier bien immobilier. Ce prêt de 7000 € à 25000 € à un taux préférentiel de 1% peut financer jusqu'à 30% de l'achat d'un bien immobilier au titre de résidence principale de l'acheteur. Pour en bénéficier, votre employeur doit être une entreprise privée (non agricole) de plus de 10 salariés et doit contribuer au financement de ce programme chaque année auprès d'un organisme collecteur agréé.

Qu'est-ce que le Prêt à l'Accession Sociale ?

Si vous souhaitez acheter votre résidence principale et que vos revenus sont modestes, le Prêt à l'Accession Sociale (ou PAS) est prévu pour vous aider à financer votre achat de bien immobilier. Conçu pour encourager l'accession à la propriété, ce prêt à rembourser sur 5 à 30 ans vous permet également de percevoir l'APL (Aide Personnalisée au Logement). Soumis à des conditions de ressources, le Prêt à l'Accession Sociale peut aussi être utilisé pour financer des travaux.

Quels sont les labels et normes de référence dans l'immobilier neuf ?

Plusieurs normes de construction et labels de référence dans l'immobilier vous offrent des garanties de conformité légale et vous aident à évaluer la qualité de votre bien neuf. Ces certifications peuvent concerner les performances énergétiques du bâtiment, la structure et les matériaux, l'isolation, la nature du sous-sol, l'accessibilité aux personnes handicapées, le respect de l'urbanisme local, l'électricité, et bien d'autres points :

  • label BBC et norme RT pour la consommation d'énergie,
  • normes européennes de construction EN, Eurocode de 1 à 9 pour la structure,
  • certifications françaises NF et NF Habitat dans plusieurs domaines,
  • certification HQE (Haute Qualité Environnementale),
  • et de nombreux autres labels de qualité de construction.

Qu’est- ce que le label BBC Bâtiment Basse Consommation ?

Le label BBC signifie Bâtiment Basse Consommation. Il s’applique aux bâtiments qui consomment au maximum 50 KW/m²/an. Cette exigence peut varier en fonction de la zone géographique du logement. Les critères pris en compte pour le calcul de la consommation d’énergie sont :

  • le chauffage,
  • l’eau chaude,
  • la climatisation,
  • l’éclairage,
  • et la ventilation.